*Rodrigo Karpat

O síndico do condomínio tem como dever zelar pela conservação das chamadas áreas comuns, que são espaços de lazer acessíveis a todos os moradores. Como previsto no artigo 1348 do código Civil (CC), é permitido ao síndico o ingresso ilimitado nessas áreas: “Compete ao síndico: diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.” Já as áreas privativas são de uso exclusivo, e o ingresso no interior de qualquer unidade só é permitido com autorização do condômino ou por ordem judicial, sob pena de interferir no direito de propriedade.

Se a situação for emergencial, como, por exemplo, um vazamento de água que implica na necessidade do fechamento imediato do registro ou um fogão ligado com risco de incêndio, o síndico pode agir, e está amparado pelo artigo 861 do CC, na qualidade de gestor de negócios. “Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono.” Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, este responderá pelos prejuízos de danos na gestão, podendo, inclusive, o dono do negócio exigir que o gestor restitua a coisa no seu estado anterior.

Para os demais casos, mesmo que graves, como a realização de uma obra no interior de uma unidade sem o devido alvará, o que põe em risco os que ali coabitam, o caminho é o ingresso imediato de uma medida judicial com pedido liminar a fim de impedir o prosseguimento da obra. Se for caso de cessar uma situação, deve-se ingressar com uma medida judicial com o objetivo de obrigar o morador a fazer, ou deixar de fazer algum ato prejudicial ou até mesmo permitir o acesso no interior da unidade.

Em contrapartida, já tivemos casos práticos de denúncia por parte de condôminos de crime de violação de domicílio”. Mesmo que a convenção do condomínio afirme que o síndico tenha direito de ingressar no interior de uma unidade em casos específicos, como, por exemplo, verificar uma obra, o condômino não autorizou o ingresso e prestou queixa na delegacia. O crime está previsto no artigo 150 do Código Penal.

O síndico precisa ter bom senso e se perceber que sua ação poderá causar algum prejuízo ou represália, deve se proteger. No caso em questão, o caminho que evita isso seria notificar o condômino para a imediata interrupção das obras sob pena das medidas judiciais cabíveis. Caso o pedido não seja atendido, o condomínio poderá ingressar com medida judicial com o fim de obrigar o condômino de forma imediata a paralisar a obra.

Desta forma, o síndico deve avaliar bem a situação antes de tomar qualquer medida, que deve estar amparada pela lei. No caso de acesso à unidades de terceiros, a prévia autorização, de preferência por escrito, evita dissabores ao condomínio, como a queixa de invasão de domicílio. Por outro lado, permitir o acesso da unidade, muitas vezes, evita que o morador seja demandado judicialmente. Mas, para que isso aconteça, é imperioso o bom senso e a prévia avaliação das medidas necessárias, que somente poderão ser apuradas caso a caso.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário