A legislação sobre condomínios de lotes e casas em Itajaí poderá ter alterações sete meses após a última atualização e menos de quatro meses depois do início da vigência do novo Plano Diretor. As mudanças foram discutidas em audiência pública esta semana na Câmara de Vereadores de Itajaí.

O encontro foi comandado pelo vereador Douglas Cristino (PDT), autor do projeto que altera a lei das diretrizes urbanísticas para a implantação de condomínios horizontais na cidade – lei complementar 443/2023. A proposta também traz adequações ao novo Plano Diretor, vigente desde março.

Participaram da mesa de debates o coordenador técnico do processo de revisão do novo Plano Diretor, o arquiteto e urbanista Dalmo Vieira Filho, o vereador Beto Cunha (Republicanos) e os ex-vereadores Fernando Pegorini e Ênio Casemiro. O público também pôde participar com perguntas e sugestões.

Espaços públicos e meio ambiente

O debate focou nas mudanças propostas pelo projeto de lei. Um dos principais pontos é a dispensa de  doação de área institucional para os condomínios considerados pequenos, de até 120 lotes. Hoje, a doação é necessária pra futuras instalações de equipamentos urbanos, como escola, posto de saúde ou área de lazer.

Como medida de ressarcimento, o projeto vai permitir a doação à prefeitura de áreas equivalentes no perímetro do bairro ou o pagamento conforme o valor médio do metro quadrado na mesma localidade, com os recursos devendo ser aplicados em melhorias urbanas no bairro.

A proposta também define, para fins de cálculos urbanísticos, que a área útil do condomínio será a parte remanescente descontada as Áreas de Preservação Permanente (APPs), entre rios, reserva florestal e áreas cobertas com florestas nativas.

Outra mudança reduz de 35% para 20% o percentual da área útil que o empreendimento deve destinar para áreas verdes, áreas institucionais e áreas comuns. A área verde não pode ser destinada pra abertura de ruas, o que já vale hoje, mas o projeto passa a permitir que elas sejam alocadas dentro das APPs. Hoje, a lei estabelece que a área verde seja separada das APPs.

Vereador defende correções em lei aprovada em dezembro

A legislação sobre condomínios de lotes e casas é de dezembro de 2023. O vereador Douglas Cristino alega que os vetos à legislação provocaram “prejuízo grave” à aplicação da lei. Com isso, ele propôs o projeto agora em discussão pra fazer correções e aprimorar outros pontos da norma.

Ele lembra que o projeto original destinava 35% da área útil dos condomínios, divididos em ao menos 10% para áreas verdes, 10% para áreas institucionais e outros 15% para outras funções previstas em artigo que foi vetado na época.

“Ocorre que o § 7º [do art. 14 da lei 443/2023] foi vetado após apresentação de Emenda Parlamentar sob argumento de inconstitucionalidade material, com isto criou-se um vácuo na lei, pois não há destinação prevista para estes 15%. Devido a isto, propõe-se a alteração do percentual inicial de 35% para 20%, mantendo os 10% destinados à área verde e os 10% à área institucional”, justificou.

Sobre a permissão de inserir as áreas verdes dentro das APPs, ele destacou que a medida está baseada na nova lei do Plano Diretor de Itajaí, aprovada neste ano. O Plano Diretor prevê que áreas verdes de novos loteamentos podem computar as APPs, respeitando o Código Ambiental de Santa Catarina, de forma a preservar cursos d’água e mananciais.

Já a dispensa de doação de áreas para equipamentos públicos para condomínios até 120 lotes leva em conta, segundo o vereador, a falta de condições do empreendimento arcar com a exigência prevista hoje, por serem de pequeno porte. A proposta abre espaço pra alternativas de compensação.

“O acréscimo do § 9º, permite maior flexibilidade nas negociações entre empreendedores e a municipalidade, permitindo a destinação de áreas institucionais em localidade diferente ou até mesmo compensação financeira”, explica o vereador.

Lei precisa ser melhorada, mas respeitando critérios, diz urbanista

Durante a audiência, o urbanista Dalmo Vieira Filho destacou que a legislação atual precisa ser alterada. Ao DIARINHO, ele confirmou a necessidade de atualização, mas com ressalvas. “A lei de condomínios precisa ser melhorada. Mas essa melhoria deve respeitar os percentuais previstos para os parcelamentos de solo, estimular a criação de áreas verdes e diferenciar condomínios nos perímetros urbanos dos que estão fora do perímetro urbano”, disse.

Ele explicou que a caracterização da área útil do empreendimento sem englobar as áreas verdes, APPs e áreas doadas tem explicação. “Se nós passarmos a exigir a cessão da área englobando áreas verdes e APPs, há um desestímulo à preservação de áreas verdes, porque quanto mais se preserva mais vai se precisar ceder. Então, é um equívoco completo que deve ser reparado”, destacou, defendendo a correção das distorções.

Ele demonstrou preocupação, porém, com o enquadramento como de pequeno porte de condomínios até 120 lotes. Segundo Dalmo, isso poderia colocar em risco os entendimentos dos pontos que de fato precisam ser melhorados. “[A necessidade] seria refletir um pouquinho sobre essa questão do número, ao mesmo tempo em que se corrige os pontos em que a legislação  precisa ser corrigida”, ressaltou.

A audiência pública fez parte do processo de tramitação do projeto na Câmara. No momento, a proposta aguarda parecer da Comissão de Legislação e Justiça pra avançar pra outras comissões antes de ir à plenário. O vereador Douglas disse que o texto foi elaborado ouvindo representantes do município, de modo a não “atravancar o progresso da cidade”, mas que o debate seguirá aberto.