Cabeçudas, o bairro mais emblemático de Itajaí, mantém-se estritamente residencial e guarda parte da história do município. Sua arquitetura, característica de meados do século passado, e sua gente, que mantém vivas as tradições do bairro, agregam grande valor paisagístico e histórico ao local. São essas características que o município procurou manter no novo plano diretor do bairro, valorizando a “paisagem cultural da praia de Cabeçudas”. 

Com obras em andamento, o novo gabarito busca equilibrar a expansão imobiliária com a conservação do patrimônio, garantindo serviços essenciais e qualidade de vida aos moradores. O secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, João Paulo Kowalsky, explica que a nova legislação cria regras para Cabeçudas, com o objetivo de preservar o estilo do bairro: mantém limites baixos de altura para construções na maior parte da região e, em áreas mais sensíveis, só é permitido construir edificações de até dois andares. 

Também foi reduzida a taxa de ocupação do terreno, e algumas áreas de Cabeçudas passaram a ser zonas de preservação paisagística ou ambiental. “Nelas, só são permitidas construções que respeitem a paisagem, com materiais adequados, tamanhos menores e impacto visual e ambiental reduzido”, explica João Paulo. 

A presidente da Associação de Moradores de Cabeçudas, Maria Inês Freitas dos Santos, avalia que o novo plano diretor trouxe avanços em relação ao anterior. Entre os pontos positivos elencados está a possibilidade de transferência de potencial construtivo para imóveis de interesse histórico.

A medida permitirá que proprietários de casas antigas, com valor cultural, vendam a metragem não utilizada em seus terrenos para interessados em construir em outras regiões da cidade. “Isso pode contribuir para a preservação de imóveis que testemunham a história do bairro”, acredita. 

Novo gabarito 

Felipe Pavoni, CEO do Grupo Pavoni, classifica o novo plano diretor como “bastante restritivo” e acredita que as alterações vão gerar um descompasso no desenvolvimento do bairro. “Muitas construtoras que já tinham projetos aprovados antes das mudanças têm agora, no máximo, dois anos para lançar os empreendimentos. Em curto prazo, isso vai gerar um volume de obras muito grande e causar transtornos.”

Felipe defende que o antigo plano diretor deveria ter sido mantido, com prédios boutique e de alto luxo, a exemplo do que ocorre na Praia Brava. “Nosso grupo, por exemplo, tem três terrenos no bairro e agora temos que lançar os empreendimentos em, no máximo, dois anos.” No entanto, ele diz que o mercado de Cabeçudas já começou a reagir à nova realidade e acredita que o setor imobiliário deve melhorar significativamente com o avanço da construção civil e o desenvolvimento do bairro.

Ari Bellini Filho, CEO da incorporadora ABF | Vaccaro, acredita que a limitação a três andares para edifícios na quadra do mar (CZA1) fará com que as construtoras que tinham interesse em Cabeçudas recuem para outras regiões do município. Um impacto dessa limitação, apontado por Ari, é a desvalorização dos terrenos à beira-mar. “Os valores dos terrenos na primeira quadra são altos e não compensa a uma incorporadora edificar até três andares apenas.”

A ABF | Vaccaro tem uma obra no bairro Cabeçudas que está em fase final. O empreendimento Sailors Bay fica na frente do mar, pé na areia, e tem nove andares. 

Em Cabeçudas, o luxo se integra ao bem-estar 

Com localização privilegiada e vista para uma das orlas mais valorizadas de Santa Catarina, Cabeçudas vive uma nova fase urbana. O bairro-praia mais tradicional de Itajaí está sendo redesenhado por empreendimentos de alto padrão que aliam conforto, tecnologia e respeito ao ambiente. Incorporando o conceito de “comfy luxury” — uma fusão entre sofisticação e funcionalidade —, construtoras apostam em projetos que oferecem bem-estar, integração com a natureza e preservação do patrimônio histórico. O resultado é a valorização crescente da região que se consolida como referência em qualidade de vida e arquitetura de futuro.

Os empreendimentos na região refletem as tendências mais atuais do mercado imobiliário de alto padrão, oferecendo soluções que atendem às expectativas de um público exigente e sofisticado. Cabeçudas consolida-se, assim, como um bairro que não apenas abriga casas e apartamentos de luxo, mas que oferece uma experiência de vida completa, onde cada detalhe é pensado para proporcionar bem-estar, praticidade e exclusividade.

Os novos empreendimentos em Cabeçudas estão redefinindo o conceito de lar ao integrar espaços que promovem qualidade de vida. Academias equipadas, spas, piscinas aquecidas, áreas gourmet, espaços pet e até supermercados self-service são algumas das comodidades que transformam os condomínios em verdadeiros clubes residenciais. Essa abordagem atende à busca por um estilo de vida que prioriza o conforto e a conveniência no próprio ambiente doméstico. 

Sustentabilidade e tecnologia como pilares do novo morar

Nos empreendimentos de alto padrão que vêm ocupando Cabeçudas, sustentabilidade e tecnologia não são apenas diferenciais — são fundamentos. Essa combinação está no centro da transformação do bairro-praia mais tradicional de Itajaí num território desejado por investidores e moradores atentos às tendências globais.

Do ponto de vista ambiental, os projetos incorporam soluções cada vez mais maduras e exigentes. Sistemas de captação e reuso da água da chuva, fachadas com isolamento térmico e acústico, uso de materiais recicláveis e de origem certificada, além da incorporação de áreas verdes planejadas, compõem um novo padrão de compromisso com o entorno natural. O objetivo não é apenas eficiência, mas harmonia: fazer com que o edifício se conecte ao ambiente, não o substitua.

Na esfera tecnológica, os empreendimentos abraçam a automação residencial como item essencial. Iluminação, climatização, cortinas e segurança podem ser controlados remotamente via aplicativos personalizados. Além do conforto, esses sistemas reduzem o consumo de energia e aumentam a autonomia dos moradores no dia a dia.

A conectividade total também favorece o gerenciamento de recursos, como o consumo hídrico e o controle de acessos. Esse olhar voltado à inovação reforça a percepção de valor dos imóveis — e com isso, a valorização do próprio bairro. 

Cabeçudas, já reconhecida por sua paisagem singular, agora também se destaca pelo alto padrão técnico de seus empreendimentos. O avanço do conceito comfy tem gerado reflexos positivos em todo o mercado local, elevando o preço médio do metro quadrado e atraindo um perfil de público cada vez mais exigente.

A tendência é que esse ciclo continue. Quanto mais os empreendimentos investem em tecnologia e sustentabilidade, mais o bairro se consolida como referência regional em moradia de alto padrão com consciência ambiental e respeito às normas impostas pelo novo Plano Diretor. Em Cabeçudas, morar bem também significa morar de forma responsável, conectada e integrada — com o futuro e com o lugar.

Preservação histórica com propósito

Um exemplo marcante dessa integração entre luxo e preservação é a transformação de uma mansão modernista na orla de Cabeçudas. Adquirida pelas construtoras P&P e Gard, a propriedade de 1,3 mil m² será restaurada para abrigar um complexo de lazer exclusivo para os condôminos de empreendimentos destas construtoras. 

A iniciativa respeita a arquitetura original da casa, cuja autoria é atribuída a Oscar Niemeyer, embora nunca confirmada, e destaca a importância de preservar o patrimônio cultural enquanto se oferece infraestrutura de alto padrão.